第一章總則
第一條爲切實加強和規範物業管理小區公共區域安全防範工作，預防和減少可防性案件和治安災害事故的發生，確保物業管理小區公共區域的安全，根據國務院、省、市《物業管理條例》和有關法律法規規定，按照市綜治委《關於加快推進社會治安綜合治理制度化、規範化、標準化建設的意見》要求，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市行政區域內物業管理小區公共區域的安全管理防範。
第二章物業安保服務
第三條物業服務企業應參照《青島市住宅物業服務分等收費標準》，按照《物業服務合同》約定的物業服務標準內容，做好物業管理小區安全管理防範等物業服務。
物業服務企業除履行前款規定外，還應執行物業管理行業規範和服務質量標準。
物業服務企業應根據本規定製定包括日常防範和應急預案在內的公共區域安全管理防範工作方案及相關制度，明確公共區域安全管理防範的範圍、責任、措施、效果評價、檢查考覈及安全防範應急處置程序，並根據實際情況變化，及時修訂物業管理小區公共區域安全管理防範工作方案，不斷檢查、調整、完善應急預案。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第四條健全規範安保隊伍管理制度。
(一)物業服務企業應根據其小區《物業服務合同》聘用相應數量的安保人員，招聘安保人員數量要符合小區治安狀況和居民對安全防範的需求;要嚴格審查被招錄人員身份等情況，不得私招濫僱。有條件的物業服務企業要從專業保安公司招聘，並接受公安機關的業務指導和監督檢查。對暫時沒有條件從專業保安公司招聘的物業服務企業可自行招聘安保人員，但要向物業所在地公安派出所提供被聘人員的《居民身份證》(外來人員需提供本市的暫住證)等證件(證明)，辦理登記手續，並由公安派出所負責進行審覈並造冊備案。
(二)安保人員實行崗前培訓和定期培訓。崗前集中培訓由物業服務企業組織，在公安派出所指導下，委託具有保安專業培訓資質的機構進行，掌握與保安工作相關的政策、法律和職業規範，正確使用防護器械和正當防衛、現場保護等技能。個別新聘用安保人員崗前培訓可實行跟隊培訓或集中培訓的方式。物業服務企業每年至少組織一次安保人員集中培訓。
(三)安保人員實行統一着裝，上崗執勤，並配備必要的交通工具、對講機、橡膠棍、手電等常用裝備。
(四)安保人員實行24小時巡邏制度，加強小區安全管理，維護小區公共秩序。對發現的警情、突發公共安全事件應立即報警和報告小區物業服務企業負責人，做好記錄並協助有關部門進行應急處置。
第五條物業服務企業是物業管理小區安全技術防範的第一責任人，必須執行公安機關制定的安全技術防範標準和要求，加強對樓宇對講、電視監控、周界防範報警、電子巡更、家庭報警等技防設施的日常維護，確保正常有效運轉。
第六條物業服務企業應對符合物業收費類別等級條件的物業管理小區出入口實行24小時值班和出入登記制度。有條件的小區要劃定停車泊位，加強看護，有序停放。
第七條物業服務企業應加強對公共區域安全防範重點部位及水(二次供水)、電、氣、電梯、消防等公共設施的日常巡查並作好巡查記錄，配備常用應急搶險器材，加強物業養護和維修，接到業主報修或保修單，立即做好登記並按規定程序辦理，及時報告相關責任單位消除隱患。
第八條物業服務企業應在物業管理小區內可能引發人身傷亡事故的部位、場所和公共區域安全防範的重點部位統一設定文明規範、用語簡潔的警示標識，告示注意事項，明確禁爲事項。
物業服務企業有義務制止業主或物業使用人在雨篷、花架、曬衣架、空調室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等危險行爲。物業服務企業應當與業主或物業使用人簽訂住宅裝飾裝修服務協議，明確住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求，制止小區住戶安裝防盜護欄凸出牆面、損壞房屋承重結構等行爲，並及時報告相關部門。
每年要組織開展兩次以上安全防範知識培訓和處置突發事件的實戰演練，強化居民安全防範意識。
第三章小區自治管理
第九條業主或物業使用人使用物業應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定，不得有下列行爲：
(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行爲;
(二)違章搭建建築物和構築物、私開門窗等違反規劃規定的行爲;
(三)侵佔、損壞樓道、綠地等物業共用部位、共用設施設備等違反物業管理規定的行爲;
(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行爲;
(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環境衛生規定的行爲;
(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或超過規定標準的噪聲等違反環境保護規定的行爲;
(七)佔用消防通道等違反消防管理規定的行爲;
(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行爲;
(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的其他行爲。
物業服務企業、業主委員會發現有前款規定行爲的，應當予以勸阻、制止，並報告有關部門。
第十條物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第十一條社區居民委員會負責指導、監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，協助街道、鎮開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
社區居民委員會應健全完善治保、調解、普法、幫教、巡邏、消防“六位一體”的羣防羣治體系，做好社區矛盾糾紛排查調處、流動人口服務管理、防火安全檢查等工作。
第十二條業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
第十三條推廣社區“四位一體”工作室制度。由社區綜治工委牽頭，社區民警、社區居民委員會、物業服務企業、業主委員會分別派人入駐，實行日常值班，協商議事，及時協調處理小區公共區域安全管理防範事務，預防和減少可防性案件。
第十四條物業服務企業要與社區居民委員會、業主委員會聯合開展“星級平安物業小區”創建活動，整合小區羣防羣治力量，強化人防、物防、技防措施，協助有關部門積極開展“物業安全管理、有償保安服務、防火安全檢查、機動車看護、暫住人口登記服務”等治安管理和防範工作。
第四章部門綜合治理
第十五條物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
城管執法、民政、公安等有關部門按照各自職責，做好與物業管理有關的工作。
第十六條公安部門負責城市居民住宅安全防範設施管理的監督檢查。
公安部門應加強城區物業管理小區及周邊日常治安巡邏。公安派出所將轄區開放式和半封閉物業管理小區納入治安巡邏警車夜間巡防區域範圍。
社區民警應加強對所駐社區或物業管理小區的日常走訪，指導物業服務企業、居民委員會和居民加強治安防範，及時解決有關治安問題。
第十七條街道、鎮負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。
第十八條實行物業管理聯席會議制度。物業管理聯席會議由街道、鎮負責召集，由社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或業主代表、專業經營單位和城管執法、物業管理等部門參加，會議至少每半年召開一次。
第十九條物業服務企業每年年初應與所在街道、鎮綜治委簽訂“加強綜合治理、開展平安創建”責任書，自覺接受街道、鎮綜治委的檢查、監督和考覈。
第二十條各區市綜治辦、房管局(處、中心)、建委、公安局、民政局、城管執法局要加強對物業管理小區安全管理防範工作的檢查、監督、指導，建立健全物業服務企業信用檔案、違法行爲投訴登記、星級平安物業小區評選、業主安全評價、可防性案件發案通報以及責任查究等制度，督促物業服務企業落實治安防範責任。
對防範措施不落實、管理不善，連續發生重大惡性刑事、治安案件和重大治安災害事故的，要堅決行使一票否決和治安防範責任查究制度，並建議取消該物業服務企業的經營資質資格。
